空き家の購入・仕入れと収支の確認事項

空き家は価格が低いことが多い反面、修繕や権利関係の確認に手間と費用がかかります。この記事は、空き家を買って住む、貸す、転売する人向けに、購入前に確認する事項と収支の考え方をまとめます。当サイトは情報を紹介するサイトで、物件の査定や仲介は行いません。

購入前に確認する事項

権利関係

• 登記事項証明書で、売主が登記上の所有者か、抵当権などが残っていないかを確認します。相続した家で相続登記が済んでいない場合、売主側で登記を済ませる必要があります。
• 共有名義の場合は、共有者の全員が売却に同意しているかを確認します。
• 借地権付きの建物か、底地だけかを確認します。

建物と土地の状態

• 雨漏り、傾き、シロアリ、給排水の不具合の有無を現地で確認します。専門の調査を頼むかを検討します。
• 接道の状況と、再建築ができるかを自治体の建築担当の窓口で確認します。建て替えができない物件は、将来の使い方が限られます。
• 境界が明らかか、隣地と争いがないかを確認します。
• 残置物の有無と、誰が処分するかを売買契約で決めます。

地域の制度

空家等対策の推進に関する特別措置法には、自治体が「空家等活用促進区域」を定める制度があります。区域内では、空き家の活用に関する指針が示されることがあります。所在地の自治体の公式サイトで、区域の指定や支援の有無を確認してください。

収支の考え方

収支は「購入にかかる費用の合計」と「使い方ごとの収入・支出」で考えます。金額は物件と地域で大きく変わるため、この記事では相場を書きません。それぞれ見積もりを取って確認してください。

• 購入時の費用: 物件価格、仲介手数料、登記の費用（登録免許税・司法書士の報酬）、不動産取得税、印紙税。
• 改修・解体の費用: 住む・貸すための修繕費、解体する場合の解体費、残置物の処分費。業者の見積もりで確認します。
• 持ち続ける費用: 固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理費。
• 収入: 貸す場合の家賃、転売する場合の売却価格。空室や売れない期間も見込みます。

空き家を買うときは、安く買えることだけで判断せず、修繕・解体・登記・税金の費用を全部足した金額と、使い方ごとの収入を比べます。再建築ができない物件や、境界が決まっていない物件は、買った後に使い方や売り方が限られることがあります。

買う前に相談する相手

• 自治体の建築担当・空き家の相談窓口: 接道、再建築の可否、支援制度。
• 司法書士: 登記の内容と手続き。
• 建築士や住宅の調査会社: 建物の状態。
• 税理士: 取得・保有・売却にかかる税金。
• 不動産会社: 物件の相場と、貸す・売る場合の見込み。

次にすること

1. 候補の物件について、登記事項証明書と接道の状況を確認する。
2. 修繕・解体・登記・税金の費用を見積もる。
3. 使い方（住む・貸す・転売）ごとに収支を試算し、専門家に確認する。