相続した空き家の名義・登記・相談先

親から家を相続したものの、名義が亡くなった方のままになっている家は少なくありません。家を売るには、まず名義を相続人に移す必要があります。この記事では、名義に関わる 3 つの登記を分けて説明し、相談先を案内します。

相続登記: 名義を相続人に移す登記

• 何をする手続きか: 亡くなった方の名義の不動産を、相続人の名義に変える登記です。家を売るときは、この相続登記が済んでいる必要があります。
• 誰の義務か: 不動産を相続した相続人です。令和 6 年（2024 年）4 月 1 日から申請が義務になりました。
• 期限: 相続したことを知った日から 3 年以内です。施行日より前に相続した不動産は、令和 9 年（2027 年）3 月 31 日までに登記する必要があります。正当な理由なく怠ると、10 万円以下の過料が科される可能性があります。

相続人申告登記: 自分が相続人であることを申し出る手続き

• 何をする手続きか: 「自分が相続人である」ことを、不動産を管轄する法務局の登記官に申し出る手続きです。遺産分割がまとまらないときなどに、相続登記の申請義務を果たしたことにできます。特定の相続人が単独で申し出ることができ、登録免許税はかかりません。
• 誰の義務か: 義務そのものは相続登記の申請義務です。相続人申告登記は、その義務を果たす方法の 1 つとして令和 6 年 4 月 1 日に作られた制度です。
• 期限: 相続登記の期限と同じ 3 年以内に申し出ます。
• 注意: 相続人申告登記は、不動産の権利関係を公示するものではありません。家を売ったり抵当権を設定したりするときは、別に相続登記の申請が必要です。遺産分割に基づく相続登記の申請義務を、この手続きで果たすことはできません。

住所・氏名等の変更登記: 所有者の住所や名前が変わったときの登記

• 何をする手続きか: 登記されている所有者の住所や氏名が変わったとき、登記の内容を新しい住所・氏名に変える登記です。相続による名義変更とは別の手続きです。
• 誰の義務か: 住所や氏名が変わった所有者本人です。令和 8 年（2026 年）4 月 1 日から申請が義務になります。
• 期限: 変更した日から 2 年以内です。施行日より前の変更の扱いや過料の額は、法務省のページで確認してください。

3 つの登記を混同しないために

相続登記は「名義を移す」登記、相続人申告登記は「相続人であることを申し出る」手続き、住所・氏名等の変更登記は「所有者の住所や名前を直す」登記です。期限もそれぞれ違います。相続した家を売るときは、相続人申告登記だけでは足りず、相続登記を済ませる必要があります。

相談先

• 法務局: 登記の手続きと必要書類について相談できます。法務局の登記手続ハンドブックに手順がまとまっています。
• 司法書士: 登記の申請を代理で行います。戸籍の収集や遺産分割協議書の作成も相談できます。
• 弁護士: 相続人の間で分け方がまとまらないときに相談します。
• 税理士: 相続税や、売却したときの税金について相談します。

次にすること

1. 登記事項証明書を取り、今の名義を確認する。
2. 相続人の全員と、誰が相続するかを決める。
3. 法務局か司法書士に相談し、相続登記を申請する。
4. 登記が済んだら、売却か管理かを決めて相談先に進む。